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卖房签约时 哪些情况合同无效?

房屋买卖合同生效,需要满足三个最基本的条件:签约人具备完全民事行为能力、房屋买卖合同内容不违反法律或者社会公共利益、买卖双方意思表示真实。任意一个条件不满足,合同即为无效合同。

 

一、签约人不合法,合同无效

 

合同生效的一个重要条件就是合法签约人,无条件签约人主要有以下几种常见情形:

 

1.未成年人、精神病人签合同,若监护人不追认,则无效。

 

未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人,其签署合同需监护人代为签署。

 

案例回放:

患有精神分裂症的小张独自通过中介公司将自己所有的房屋出售给王先生。双方在当天签订《房屋买卖合同》,同时小张收取了王先生房屋定金1.5万元。3天后,小张的父亲知道小张将房子卖出去的事情之后,立马与中介公司取得联系,说明了小张患有精神病的情况,要求解除签订的合约,表示不再继续履行合同。但是未得到买方同意,于是小张父亲上诉法庭,要求裁决《房屋买卖合同》无效。

 

法院判决:

法院确认小张确实为限制民事行为能力人,遂判决限制民事行为能力人小张与王先生及第三人中介公司签订的《房屋转让合约》无效,小张退还王先生给付的1.5万元定金。

 

法律规定:

《合同法》第47条规定,限制民事行为能力人订立的合同,除非经法定代理人追认后,该合同有效,否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

 

2.无委托公证或伪造委托公证,擅自替他人签合同,合同无效。

 

委托他人签订合同,需委托人本人到公证处办理委托公证,受托人携带公证书办理房屋交易手续。

 

案例回放:

孙某与丈夫刘某感情不和,遂伪造委托人一栏中有丈夫“刘某”字样、由某公证处出具的关于出售夫妻共同财产的房屋《委托书》,代表刘某与陈某夫妇签订《房屋买卖合同》。合同约定,刘某、孙某将房屋出售给陈某夫妇,转让价款为705万元。孙某的丈夫刘某获悉后向法院提起诉讼,要求认定房屋买卖合同无效。

 

法院判决:

法院认为,孙某持虚假的刘某公证委托书,以刘某代理人身份与陈某夫妇签订的合同系无权代理行为,且未经丈夫刘某追认,故合同对刘某不发生效力,即买卖合同无效。

 

法律规定:

代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效,且属于全部无效合同,合同的全部内容自始不产生法律约束力。

 

二、合同内容不合法,合同无效

 

合同成立的必要条件之二,就是合同内容要符合法律规定,不侵害他人、国家、社会公共利益。

 

1.买卖小产权房、违章建筑等违规房产,合同无效;

 

房屋买卖的大前提,就是房产符合法律规定,受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例,《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

 

案例回放:

赵某将其在农村自建的200平方米住房以30万元价格卖给王某,双方签订了《房屋买卖合同》,并于签订当日王某向赵某支付了25万购房款。

当王某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时,赵某却以未付清余款为由多次拒绝交房。心生余虑的王某通过土地及房产管理部门查询才得知,赵某所卖房屋无权无证,纯属违章建筑。欲索回购房款的王某与赵某协商不成,上诉法院,要求赵某返还购房款。

 

法院判决:

赵某与王某之间签订的《房屋买卖合同》中,涉及集体土地产权,而王某并非房屋所在村集体经济组织成员,且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续,该合同违反了法律禁止性规定,应属无效。故赵某需返还王某已支付的购房款25万元。

 

法律规定:

《合同法》第五十二条第五款:违反法律、行政法规的强制性规定的合同,属于无效合同。

 

2.恶意串通转移房产,损害到他人利益的,合同无效;

 

转移房产,需共有权人同意,且不能损害社会利益和国家利益。

 

案例回放:

丈夫孙先生突然提出要与妻子王某离婚,妻子十分不解遂查询房屋所有权状况,经过查询,房屋的所有权人已经在丈夫提出离婚的前两个月,过户给了一个名叫刘某的人,而刘某正是丈夫孙某的发小。而网签备案的《房屋买卖合同》中标明房屋转让价格是200万元,而该房屋的买入价格则是400万元左右,现价应该已经超过了600万元。遂妻子以恶意串通低价转移财产为由起诉法院,要求判决《房屋买卖合同》无效。

 

法院判决:

刘某明知其所购买的房屋属于孙先生与王某夫妻共同财产,在未经王某同意的情况下受让该房产,存在恶意,不能适用善意取得制度,因此,法院最终判决确认《房屋买卖合同》无效。

 

法律规定:

《合同法》第五十二条第二款:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。

 

三、不能如实反映双方意愿,合同无效

 

在二手房买卖过程中,常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景,就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同,而这样的合同一般会被判定为无效合同。

 

案例回放:

周某因为公司破产欠下赵某巨额债务。赵某多次索要不成,遂伙同他人找到周某,在恐吓、殴打周某之后,双方商定以周某的一套房产抵债,并签订了《房屋买卖合同》一份。在办理过户手续时周某选择报警。然而赵某并没有认识到自己的过错,并委托代理人向法院提起诉讼,请求法院判令周某继续履行房屋买卖合同。

 

法院判决:

本案中赵某是采用非正当手段,迫使周某在违背真实意思的情况下与其签订房屋买卖合同,该民事行为本为无效,故该合同内容对周某当然不具有法律约束力,属于无效合同。

 

法律规定:

《合同法》第五十二条第三款:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的而签署的合同,属于无效合同。

 

法律延伸:

《合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

3.以合法形式掩盖非法目的;

4.损害社会公共利益;

5.违反法律、行政法规的强制性规定。

 

第五十三条 合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

《合同法》关于“合同无效”的法律后果规定:

1.第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

2.第59条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

 

资料来源:

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国合同法》

 

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